Immobilienkauf in Portugal

Der Immobilienerwerb in Portugal

unterliegt Regeln und Vorschriften die versichern, dass alle Transaktionen legal durchgeführt werden. Die durch das öffentlich rechtliche Institut für Bau und Immobilien (INCI - Instituto da Construção e do Imobiliário) beaufsichtigten und zugelassenen Immobilienmaklergesellschaften unterliegen eigenständigen, berufsrechtlichen Regelungen und nur diese Immobilienmaklergesellschaften dürfen die gewerbliche Vermittlung von Immobilien ausüben. Wir von Nonplusultra erfüllen diese Kriterien und stehen Ihnen als zuverlässiger Partner beim Kauf einer Immobilie zur Seite. Wir vermitteln Ihnen einen ortsansässigen  deutschsprachigen Rechtsanwalt, der die gesamte Kaufabwicklung für Sie übernimmt.

Vor dem Kauf

sollten die folgenden Punkte geprüft werden:

  • sind alle notwendigen Dokumente vorhanden?
  • Ist die Immobilie im Grundbuch auf den Namen des Verkäufers registriert?
  • Ist im Grundbuch eine Belastung oder Hypothek im Zusammenhang mit der Immobilie eingetragen?
  • Hat die Immobilie ein vom Finanzamt ausgestelltes Steuerkataster (Caderneta Predial - eine Art Immobilienausweis)?
  • Wurde für das Wohngebäude eine Nutzungsbescheinigung (Wohnlizenz) erteilt?
  • Besteht ein gesetzliches Vorkaufsrecht Dritter?
  • Bestehen Miet- oder Pachtverhältnisse?
  • Hat der Verkäufer die Grundsteuern der letzten Jahre gezahlt und sind die laufenden Kosten der Versorgungsunternehmen (Wasser, Strom, Gas, Telefon) bezahlt? 
  • Bei Bauland sollte geprüft werden ob das Grundstück tatsächlich bebaubar ist.
Der Kaufvorvertrag (Contrato de Promessa de Compra e Venda)

enthält in der Regel die Vereinbarung, dass beide Vertragspartner sich zum Kauf, bzw. Verkauf verpflichten und im nächsten Schritt den Kaufvertrag (Contrato de Compra e Venda) abschließen. Dieser Vorvertrag hat große Bedeutung, da er der Sicherung des Erwerbes dient, obwohl das Eigentum an der Immobilie erst mit Abschluss des Kaufvertrages an den Käufer übergeht. Der Vorvertrag kann im Grundbuch registriert werden, danach gilt der Vorvertrag auch gegenüber Dritten, d.h. dadurch kann dieser die Immobilie nicht mehr erwerben. Die vorläufige Eintragung im Grundbuch hat eine Gültigkeit von sechs Monaten und kann maximal um weitere sechs Monate verlängert werden.

Die Grunderwerbssteuer (IMT - Imposto Municipal sobre as Transmissões onerosas de Imóveis)

ist vor der Unterzeichnung des eigentlichen Kaufvertrags (Escritura Pública) vom Käufer an das Finanzamt zu zahlen. Dieser Nachweis muss bei der Unterzeichnung des Kaufvertrages vorliegen. Bei der Höhe der Steuersätze wird zwischen ländlichen (Prédio Rústico) und städtischen (Prédio Urbano) Immobilien unterschieden. Die Einstufung einer Immobilie als ländlich oder städtisch erfolgt durch das Finanzamt und wird im Steuerkataster (Caderneta Predial) festgehalten. Beim Erwerb einer ländlichen Immobilie ist ein fester Steuersatz von 5 % zu entrichten. Bei städtischen Immobilien, die zu Wohnzwecken genutzt werden, ist der Steuersatz von mehreren Faktoren abhängig und richtet sich nach der Lage, dem Wert und der Art der Nutzung.

Der Kaufvertrag (Contrato de Compra e Venda)

unterliegt besonderen Formvorschriften und stellt die wichtigste Form des Immobilienerwerbs dar. Der Kaufvertrag muss von einem Notar beurkundet werden (Escritura Pública). Die Vertragsurkunde wird in portugiesischer Sprache aufgesetzt. Sind Käufer und/oder Verkäufer der portugiesischen Sprache nicht mächtig wird ein Dolmetscher benannt, der ebenfalls in der Urkunde genannt wird. Der Eigentumserwerb erfolgt bei Abschluss des Kaufvertrages, wobei der Verkäufer im Gegenzug die Kaufpreiszahlung mittels eines Bankscheck (cheque bancário) oder ein bankbestätigter Scheck (cheque visado) erhält. Die Notar Gebühren werden in der Regel vom Käufer bezahlt.

Die Eintragung ins Grundbuch

kann anschließend mit der beglaubigten Abschrift des Kaufvertrages erfolgen. Die gesetzliche Frist für die Eintragung der Immobilie auf den Namen des Käufers beträgt 10 Tage.

Die Umschreibung beim Finanzamt

muss innerhalb einer Frist von 60 Tagen erfolgen, da nach Erwerb der Immobilie der Käufer zur Zahlung der jährlichen Grundsteuer (IMI - Imposto Municipal sobre Imóveis) verpflichtet ist.

 

 

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